Trong khi chính phủ Trung Quốc đang nỗ lực xoa dịu cuộc khủng hoảng bất động sản, các nhà phát triển bất động sản nhà nước đã mua đất và hỗ trợ thị trường nhà ở — với những hậu quả không chắc chắn.
Bất chấp bầu không khí u ám bao trùm thị trường bất động sản Trung Quốc, công trình xây dựng ở phía tây bắc Bắc Kinh vẫn đang được tiến hành. Những con sếu vàng và xanh lá cây ẩn mình giữa các giàn giáo, trong khi những hàng đá vôi nghiền nát lê lết trên mặt đất lật úp.
Được hỗ trợ bởi nhà phát triển tư nhân Longfor, các dự án như thế này đã góp phần thúc đẩy nền kinh tế lớn thứ hai thế giới trong ba thập kỷ. Nhưng ngày nay, những dự án phát triển như vậy hiếm khi nằm trong tay khu vực tư nhân.
“Longfor về cơ bản là doanh nghiệp tư nhân duy nhất hiện nay [ở Bắc Kinh],” một nhân viên bán hàng tại một phòng trưng bày gần đó cho biết. Bà nói thêm: “Các hoạt động mua đất chủ yếu là từ các công ty nhà nước”. “Họ có tiền”.
Trong suốt cuộc khủng hoảng bất động sản bắt đầu từ vụ vỡ nợ của Evergrande vào năm 2021, các nhà phát triển vẫn tiếp tục mua các lô đất nhà ở — đặc biệt là ở thủ đô Trung Quốc và các thành phố giàu có khác. Nhưng người mua đã thay đổi.
Phân tích của FT cho thấy trước khi suy thoái, phần lớn các cuộc đấu giá nhà ở tại Bắc Kinh đều do các nhóm tư nhân hoặc nhóm nhà nước-tư nhân hỗn hợp giành chiến thắng. Nhưng kể từ năm 2022, xu hướng đã đảo ngược khi các nhà phát triển bất động sản nhà nước giành được 60% số thầu.
Trong năm năm qua, các tập đoàn nhà nước đã mua 130 khu đất ở Bắc Kinh. Những vụ mua bán này diễn ra trùng hợp với một mô hình can thiệp rộng hơn khi nhà nước nỗ lực ngăn chặn sự suy thoái bất động sản tồi tệ nhất trong ký ức.
Ba thập kỷ sau khi Trung Quốc tự do hóa thị trường bất động sản và bước vào kỷ nguyên đô thị hóa lịch sử, nhà nước đã quay trở lại. Tại Bắc Kinh, một phân tích của FT về việc mua 440 lô đất trong 8 năm cho thấy các nhà phát triển được chính phủ hậu thuẫn đã mua được nhiều hơn các đối tác tư nhân của họ trong mỗi ba năm qua. Bên ngoài thủ đô, tình hình tương tự dường như cũng đang diễn ra. Vai trò của các nhà phát triển bất động sản nhà nước đặt ra câu hỏi về cách thị trường bất động sản Trung Quốc sẽ thay đổi khi cơn sốt nợ và đống đổ nát mà nó để lại mở đường cho kỷ nguyên mới với sự kiểm soát chặt chẽ hơn của chính phủ.
Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc đã ngừng báo cáo dữ liệu về tổng lượng đất mua của các nhà phát triển bất động sản vào đầu năm 2023. Các nhà phát triển bất động sản tư nhân không hoàn toàn biến mất, và các công ty nhà nước và liên kết vẫn luôn là một phần của hệ thống bất động sản Trung Quốc. Nhưng ước tính từ các nhà phân tích cho thấy rằng, trong một thị trường vẫn đang gặp khó khăn, họ đang đảm nhận vai trò ngày càng lớn mạnh.
“Đây là một sự thay đổi về mặt cấu trúc”, Zerlina Zeng, người đứng đầu chiến lược tín dụng châu Á tại công ty nghiên cứu CreditSights, cho biết. “Sau Covid [sau năm 2023], điều này ngày càng trở nên rõ ràng hơn”. Nhóm của Zeng theo dõi chặt chẽ sáu nhà phát triển, trong đó có năm công ty nhà nước, và ước tính rằng hơn bốn phần năm doanh số bán đất trên toàn quốc vào năm ngoái là do nhà nước điều hành.
Là trụ cột quan trọng của cả nền kinh tế và mô hình tài chính của chính phủ, thị trường đất đai là một trong những chỉ số đầu tiên báo động đỏ khi cơn sốt bất động sản của Trung Quốc bắt đầu đảo ngược cách đây bốn năm. Các cuộc đấu giá đất mang lại nguồn thu cho chính quyền địa phương và ngành xây dựng tạo việc làm cho hàng triệu công nhân.
Trước đây, các nhà phát triển bất động sản thường nhanh chóng tái đầu tư tiền thu được từ việc bán nhà mới để mua thêm nhiều lô đất. Nhưng doanh thu của chính phủ từ việc bán đất đã giảm gần một nửa kể từ năm 2021 và lần đầu tiên kể từ năm 1997, Trung Quốc chứng kiến sự sụt giảm đầu tiên về tổng diện tích xây dựng bất động sản tính theo sàn kể từ năm 2022, bắt đầu từ năm 2022, đang tăng tốc.
Giống như việc cắt giảm thế chấp gần đây và đề xuất mua lại đất nhàn rỗi của chính phủ, sự thống trị của các nhà phát triển nhà nước gắn liền với những nỗ lực của chính phủ nhằm khôi phục niềm tin vào nhà ở. Nhưng nó cũng làm nổi bật thiệt hại sâu sắc đối với mô hình bất động sản của Trung Quốc. Ngay cả những công ty có nền tài chính vững mạnh nhất cũng chủ yếu hoạt động ở các thành phố giàu có, cho thấy thách thức dai dẳng ở những nơi khác.
Một phân tích của FT về các cuộc đấu giá đất ở từ Ủy ban Quy hoạch và Tài nguyên thiên nhiên thành phố Bắc Kinh cho thấy, các nhà phát triển khu vực tư nhân hoạt động tích cực hơn các công ty nhà nước và do nhà nước hậu thuẫn vào năm 2020, nhưng sau đó đã giảm sút. Các công ty chiến thắng được phân tích bằng Orbis, một cơ sở dữ liệu doanh nghiệp toàn cầu, và được phân loại theo tình trạng sở hữu.
Jeff Zhang, một nhà phân tích tại công ty dịch vụ tài chính Morningstar, cho biết: "Đối với các thành phố hạng 1 như Bắc Kinh và các thành phố giàu có khác, xu hướng này trở nên rõ rệt hơn khi các nhà phát triển bất động sản nhà nước chiếm giữ nhiều lô đất hơn". “Ngoài những [thành phố giàu có] đó, chúng tôi không lạc quan lắm về việc sẽ thấy bất kỳ sự phục hồi nào trong các giao dịch đất đai.”
Gần một khu vực được gọi là Đồi Hương ở phía tây bắc Bắc Kinh, trên mảnh đất từng là khu ổ chuột đã bị phá bỏ, có hai khu phát triển sang trọng phản ánh thực tế mới này. Một dự án gồm 440 căn hộ là sự hợp tác giữa Tập đoàn Xây dựng Đô thị Bắc Kinh và Yuexiu, một công ty phát triển nhà nước đến từ tỉnh Quảng Đông phía nam, cách đó khoảng 2,000km.
Một nhân viên bán hàng cho biết: "Lý do Yuexiu đến miền Bắc để mua đất là vì nhiều nhà phát triển tư nhân đã sụp đổ", đồng thời nói thêm rằng các quy định hạn chế việc mua đất của các nhà phát triển tư nhân. Bà cho biết: “Chi phí mua đất tương đối cao đối với họ”, đồng thời nói thêm rằng quá trình này được “chính phủ hướng dẫn”.
Tại dự án Fragrant Hills thứ hai do nhà nước hậu thuẫn ngay bên cạnh, 50 trong số 90 căn hộ đã được bán (ở Trung Quốc, các bất động sản mới thường được mua theo hình thức trả trước, trước khi hoàn thiện). Giá bán là 121,000 Nhân dân tệ (17,000 đô la) cho một mét vuông, tương tự như giá ở Manhattan.
Mức giá cao như thế này là mối quan tâm lớn của các nhà hoạch định chính sách vào năm 2020 khi họ cố gắng kiểm soát thị trường bất động sản. Năm đó, Bắc Kinh đã hạn chế việc vay vốn của các nhà phát triển dựa trên số liệu bảng cân đối kế toán như một phần của chính sách được gọi là “ba lằn ranh đỏ”.
Do nhiều nhà phát triển tư nhân cũng đã vay nợ rất nhiều trên thị trường quốc tế thông qua Hồng Kông nên áp lực dòng tiền sau đó đã xuất hiện thông qua tình trạng vỡ nợ trái phiếu nước ngoài. Khi tình trạng thiếu tiền mặt ngày càng trầm trọng, thị trường đại lục tràn ngập tình trạng chậm trễ trong xây dựng và các dự án nhà ở dang dở.
Kết quả là, vai trò của các nhà phát triển tư nhân trong việc bán nhà mới đã giảm đáng kể. Trong báo cáo dựa trên dữ liệu từ 50 nhà phát triển bất động sản, nhóm tư vấn Capital Economics ước tính rằng các nhà phát triển bất động sản tư nhân trước đây chiếm tới hai phần ba doanh số bán nhà mới, nhưng đến năm 2023, thị phần của họ đã giảm xuống dưới một nửa. Đến cuối năm 2024, tỷ lệ này đã giảm xuống chỉ còn 30 phần trăm, một phần là do Evergrande ngừng công bố dữ liệu bán hàng.
Julian Evans-Pritchard, người đứng đầu bộ phận kinh tế Trung Quốc tại Capital Economics, cho biết: “Nhà nước đang vào cuộc để lấp đầy một số khoảng trống”, đồng thời nói thêm rằng “sự chuyển dịch sang phía nhà nước sẽ còn rõ rệt hơn nữa trên thị trường đất đai”.
Zhang cho biết người mua nhà “tự động chuyển” sang các nhà phát triển nhà nước khi những người khác vỡ nợ, một phần vì họ muốn đảm bảo rằng các dự án sẽ được hoàn thành. Ông nói thêm: “Đây chỉ là chu kỳ tiến về phía trước mà thôi”.
Mặc dù thị trường nhà ở Trung Quốc đã được tự do hóa vào những năm 1990, nhưng vẫn giữ nguyên yếu tố kiểm soát của nhà nước. Đất được thuê từ chính phủ, và các nhà phát triển tư nhân - những người trong nhiều trường hợp có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền địa phương - đôi khi do nhà nước sở hữu một phần, điều này được phản ánh trong phân tích của FT bởi một loại nhà phát triển "hỗn hợp" thứ ba.
Các công ty được nhà nước hậu thuẫn cũng là một phần của bộ máy chính phủ không minh bạch có thể hướng tới bất kỳ sáng kiến nào. Trong những năm gần đây, các nhà hoạch định chính sách đã công bố một loạt các biện pháp hỗ trợ thị trường nhà ở, bao gồm việc mua các căn hộ hoàn thiện nhưng chưa bán được để sau này có thể sử dụng làm nhà ở xã hội.
Ngoài ra còn có nhiều dấu hiệu cho thấy các ngân hàng nhà nước và chính quyền địa phương can thiệp để giúp hoàn thành các dự án chậm trễ của các nhà phát triển tư nhân thất bại. Công ty phát triển bất động sản hỗn hợp Vanke có trụ sở tại Thâm Quyến đang gặp khó khăn, công ty mới nhất lọt vào tầm ngắm, đã chứng kiến ban quản lý mới được bổ nhiệm từ Công ty tàu điện ngầm Thâm Quyến do nhà nước sở hữu, cổ đông lớn nhất của công ty, vào tháng trước. Điều này làm tăng thêm kỳ vọng rằng chính phủ sẽ hỗ trợ trực tiếp hơn để tránh vỡ nợ.
Những biện pháp khác thì tinh tế hơn. Ông Zhang cho biết trước đây chính phủ đã giới hạn việc mua đất ở mức ba lần một năm tại Bắc Kinh, nhưng đã dỡ bỏ những hạn chế đó, ông cho rằng điều này có nghĩa là "về cơ bản, chính phủ đang khuyến khích các nhà phát triển đấu thầu nhiều hơn và chi tiêu nhiều hơn ở các thành phố hạng cao hơn".
Theo bằng chứng từ chuyến thăm của FT tới nhiều địa điểm do nhà nước hậu thuẫn tại thủ đô, các căn hộ được rao bán phần lớn phản ánh tình trạng vẫn còn đắt đỏ của thị trường thành phố và không có nhiều dấu hiệu khác biệt so với các dự án tư nhân. Phòng trưng bày của họ thường được hoàn thiện bằng những chi tiết tinh xảo, bao gồm các cuộn thư pháp và phòng chơi game có màn hình cao chạy dọc theo chiều rộng của bức tường.
Một nhân viên bán hàng tại một trong những khu đất ở Fragrant Hills cho biết "ngày càng có nhiều ngôi nhà [chất lượng] tốt". Nhưng trên toàn quốc, cũng có những dấu hiệu cho thấy có quá nhiều trường như vậy. Goldman Sachs ước tính có 30 nghìn tỷ nhân dân tệ nhà ở chưa bán được, bao gồm đất đai và căn hộ, tại Trung Quốc.
Zeng cho biết: “Chính phủ có thể dễ dàng kiểm soát nguồn cung hơn nhiều”, đồng thời nói thêm rằng “kịch bản lý tưởng” sẽ là thực hiện điều này thông qua các nhà phát triển bất động sản nhà nước. “Họ không thể làm được nhiều việc theo yêu cầu.”
Bất chấp việc cắt giảm lãi suất thế chấp, việc khôi phục nhu cầu cho đến nay vẫn là một thách thức đối với các nhà hoạch định chính sách. Theo đại diện bán hàng của Yuexiu tại Fragrant Hills, năm 2024 “không tốt bằng” năm 2023.
Tại khu One Sino Residence ở quận Phong Đài sầm uất phía nam thành phố, nơi hai lô đất được bán đấu giá với tổng giá trị là 13 tỷ nhân dân tệ vào năm 2023, tâm trạng cũng không chắc chắn. Theo Morningstar, dự án này được điều hành bởi China Overseas Land & Investment, một doanh nghiệp nhà nước và là đơn vị mua đất lớn nhất ở cả khu vực Bắc Kinh và Trung Quốc vào năm ngoái.
“Hiện nay [thị trường] về cơ bản là doanh nghiệp nhà nước. . . “Khách hàng sẽ không gặp quá nhiều vấn đề với việc giao hàng”, một đại diện cho biết.
Anh ấy tiếp 30 đến 40 người mua tiềm năng vào cuối tuần. Nhưng ông nói thêm rằng những khách hàng như vậy đang ở "chế độ chờ đợi" vì họ đang tìm kiếm những thông báo chính sách tiếp theo có thể khiến việc mua hàng trở nên hấp dẫn hơn.
Các nhà phân tích ngành bất động sản Trung Quốc nhấn mạnh sự khác biệt giữa Bắc Kinh và các nơi khác trên cả nước. Một nhà kinh tế ước tính rằng, trái ngược với vốn, phần lớn các giao dịch mua bán đất trên toàn quốc hiện nay được thực hiện thông qua các công cụ tài chính của chính quyền địa phương chứ không phải các nhà phát triển.
Người này cho biết thêm rằng vì những chiếc xe này thuộc sở hữu của chính quyền địa phương nên việc bán chúng "chủ yếu là để ổn định thị trường đất đai địa phương, thay vì để khởi công các dự án nhà ở mới". “Rất ít nhà phát triển tư nhân mua đất”.
Một chính sách thúc đẩy được đưa ra vào cuối năm ngoái, nhằm khuyến khích chính quyền địa phương và khu vực mua lại đất nhàn rỗi từ các nhà phát triển, đã chỉ ra chiều sâu của vấn đề. Các nhà phân tích tại công ty xếp hạng tín nhiệm Moody's đã viết trong báo cáo tháng này rằng: "Không rõ những thành phố này có kế hoạch gì với số đất họ mua lại". Nhưng động thái này “phù hợp với các chính sách gần đây khác nhằm trao cho nhà nước vai trò lớn hơn trên thị trường đất đai và bất động sản”.
Theo phân tích của FT, sau nhiều năm tăng, doanh số bán đất sẽ giảm ở Bắc Kinh vào năm 2024. Ở các thành phố và khu vực nghèo hơn, nơi dữ liệu thường khó tiếp cận hơn và hoạt động kinh tế đa dạng hơn, bức tranh có thể sẽ ảm đạm hơn.
Evans-Pritchard của Capital Economics cho biết: “Tôi nghĩ chúng ta biết tình hình nói chung tệ hơn ở nhiều thành phố nhỏ và áp lực bán đất đai cũng lớn hơn, do đó tôi hình dung áp lực chính trị buộc các doanh nghiệp nhà nước phải vào cuộc có lẽ còn lớn hơn nhiều so với các thành phố hạng 1 như Bắc Kinh”.
Nhưng ông nói thêm rằng vấn đề sâu xa hơn là "tình trạng cung vượt cầu quá lớn vẫn chưa được giải quyết trong toàn hệ thống".
Ông nói: “Tôi nghĩ rằng có một sự cám dỗ [khi nói rằng] chúng ta đã vượt qua giai đoạn tồi tệ nhất”. “Điều đó có thể đúng ở một số khu vực của thị trường. . . Nhưng đối với xây dựng, vốn quan trọng hơn nhiều đối với GDP, thì theo quan điểm của chúng tôi, điều đó sẽ không xảy ra.”
Zeng tại CreditSights cho rằng nền kinh tế Trung Quốc đã trở thành "nền kinh tế có kế hoạch hơn với quan điểm áp đặt từ trên xuống" và quá trình đô thị hóa đã "chậm lại đáng kể". Bà cho biết, "Chính phủ không còn cần đến các nhà phát triển tư nhân nữa".
Tại địa điểm Longfor do tư nhân phát triển, công trình dự kiến sẽ hoàn thành vào tháng 9 năm nay. Sau đó, công nhân xây dựng sẽ phải tìm việc làm ở nơi khác. “Đây là dự án duy nhất của [công ty] ở Bắc Kinh,” đại diện bán hàng cho biết. Bà nói thêm rằng đối với phần còn lại của năm 2025, các dự án "vẫn chưa rõ ràng".
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét